買賣不破租賃 房屋產權移轉不影響租約

房屋買賣很常見,但如果租客遇到房東賣掉房子,難免會擔心自己的租屋權利是否受影響,但專家指出,因為有「買賣不破租賃」原則,只要民眾的租約合法且仍在效期內,並不需要擔心因建物所有權移轉而影響租屋。

所謂的「買賣不破租賃」原則,是規定在《民法》第425條第1項:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

 

承租人欠租可解約

所以若民眾在原有的租約時限內,不論房子是交易或被法拍,因為租賃契約是先成立,買賣契約在後,因此承租人的承租權利並不會受損。除非承租人出現積欠房租逾2期、且經催繳無效,或承租人利用租屋處進行非法行為,否則並不常發生因房屋買賣而侵害承租人權利的狀況。
不過,新的房東通常會和原房客重新訂定租約,若新房東對於房屋有其他用途,就必須與原房客協調,多半是以賠償金的方式讓原房客願意提前終止租約。即便租屋合約已到期,原承租人也有優先承租的權利。 

二房東租約不適用

但「買賣不破租賃」原則也有不適用的時候,昭明法律事務所律師何曜男表示,若承租人是向二房東租屋,而二房東與原屋主的租約內並沒有明文規定二房東可以再出租,那麼二房東與承租人的合約屬於無效合約,房產移轉後新的屋主可拒絕履行承租人與二房東的租約,此時「買賣不破租賃」就無法適用。
另外,《民法》425條第2項也規定,若屋主與承租人的租約超過5年、甚至是無期限,而租約又沒有經過法院公證,「買不破租賃」也不成立。

以上文章節錄於(2017/5/27蘋果日報)善意轉載

 

 

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