簽要約書 付斡旋 留意違約要賠錢

注意放棄審閱權利條文
民眾透過房仲看上滿意的房子後,為了展現購買意願,買方會被要求簽訂「要約書」或是繳交「斡旋金」,方便房仲去跟屋主議價。要注意的是,買方在屋主同意後才因故反悔,皆要負擔違約金。

屋主和房仲簽售屋契約時,會根據屋況、地段以及屋主意願進行討論,決定售屋價格(俗稱底價),一般來說,當房仲帶看屋時,若是發現客戶有購買意願,便會請客戶出個願意購買、且自身能負擔的價格,並且,出一筆「斡旋金」或簽要約書,表示確實具有購買意願,並非只是空頭喊價。

一部分賠給房仲
台灣房屋法務專員游璿樺解釋,當買方所出的價格,達到屋主底價、且簽約時授權房仲可代收訂金,此時斡旋金將直接轉成訂金;就算未達到底價,當屋主同意以買方的出價成交,此時一樣會將斡旋轉訂金,並根據《民法》248條來推斷買賣契約成立。
政府在1997年起,要求房仲業者在斡旋金制度外,須同時提供要約書給買方選擇。不同於斡旋金,要拿出一筆現金或是本票,簽訂要約書時,買方不用拿錢出來,但同樣要註明「願意購買」價格。賣方若同意買方出價並簽名後,房仲便會和雙方約時間簽約。
斡旋金和要約書制度,除了展現客戶買房誠意,也有遏止雙方臨時反悔、浪費彼此大量時間和精力的作用。
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德說,就斡旋金制度來看,若買方斡旋已達賣方底價,進而轉成訂金後,若買方反悔不買,斡旋金將被沒收,一般金額多為出價的2%、或10萬元上下。
「但若明明已達底價,賣方卻反悔不賣,除了將全額退還斡旋外,將賠償買方一筆與斡旋相同的違約金。」根據內政部定型化契約,無論是買方或賣方違約,所須賠償的金額中,會有一部分會賠給房仲,數字多寡則依契約內容而定。

以存證信函撤約
斡旋金和要約書最大的不同,除了有無現金、本票流通外,尚有賠償金的多寡。中信房產行銷企劃部經理江龍名說,斡旋金違約的話,是付多少賠多少,「要約書則不同,根據政府規定,違約金為買方出價的3%。」若某A出價1000萬元,經賣方同意後卻反悔,則須賠償30萬元違約金。
游璿樺補充,如果買方在要約書出的價格,已達賣方底價,賣方卻不願售屋,此時買方無法拿到任何賠償金額。「但因賣方違反了委託銷售契約書內容而致交易失敗,賣方須賠償底價4%的金額給房仲。」
如果買方付了斡旋、簽了要約書,難道就沒有機會反悔嗎?定型化契約有註明,買方有3天的審閱期,但要注意的是,一般買賣意願書上會有「買方已充分了解契約內容,並自願放棄3日以上審閱權利」或「買方已行使契約書審閱權」等字眼。
此外,在房仲將斡旋、要約送達賣方前,買方仍有權撤回,此時應以郵局存證信函送達或書面親自送達賣方,即產生效力。

【違約金求償叮嚀】
●買方
斡旋金
◎出價達賣方底價,且已經轉成訂金後,則推定契約成立
◎若反悔不買,斡旋金將被沒收
要約書
◎賣方在要約書簽名,同意以買方出價金額售屋
◎若反悔不買,須賠償賣方開價金額的3%做為違約金
●賣方
斡旋金
◎買方出價達賣方底價,或同意買方出價來售屋
◎若反悔不賣,斡旋金全數退還買方,還須賠償買方同樣金額的賠償金
要約書
◎賣方簽名同意買方出價金額,事後反悔,須賠償買方開價金額3%做為違約金
◎買方出價達賣方底價,賣方拒絕簽名售屋,須賠償仲介開價金額4%做為違約金
●房仲
斡旋金╱要約書
◎買、賣任1方賠償違約金給對方時,房仲可要求一定比例的金錢,比例視簽約內容而定 
【倪浩倫╱台北報導】
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