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目前分類：不動產知識分享 (7)
- May 01 Tue 2018 09:46
阿發房市新聞~晴空樹專題報導
- Mar 05 Mon 2018 13:01
簡介~買賣不破租賃
買賣不破租賃 房屋產權移轉不影響租約
房屋買賣很常見，但如果租客遇到房東賣掉房子，難免會擔心自己的租屋權利是否受影響，但專家指出，因為有「買賣不破租賃」原則，只要民眾的租約合法且仍在效期內，並不需要擔心因建物所有權移轉而影響租屋。
所謂的「買賣不破租賃」原則，是規定在《民法》第425條第1項：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
承租人欠租可解約
所以若民眾在原有的租約時限內，不論房子是交易或被法拍，因為租賃契約是先成立，買賣契約在後，因此承租人的承租權利並不會受損。除非承租人出現積欠房租逾2期、且經催繳無效，或承租人利用租屋處進行非法行為，否則並不常發生因房屋買賣而侵害承租人權利的狀況。
不過，新的房東通常會和原房客重新訂定租約，若新房東對於房屋有其他用途，就必須與原房客協調，多半是以賠償金的方式讓原房客願意提前終止租約。即便租屋合約已到期，原承租人也有優先承租的權利。
二房東租約不適用
但「買賣不破租賃」原則也有不適用的時候，昭明法律事務所律師何曜男表示，若承租人是向二房東租屋，而二房東與原屋主的租約內並沒有明文規定二房東可以再出租，那麼二房東與承租人的合約屬於無效合約，房產移轉後新的屋主可拒絕履行承租人與二房東的租約，此時「買賣不破租賃」就無法適用。
另外，《民法》425條第2項也規定，若屋主與承租人的租約超過5年、甚至是無期限，而租約又沒有經過法院公證，「買不破租賃」也不成立。
以上文章節錄於(2017/5/27蘋果日報)善意轉載
- Aug 11 Thu 2016 13:05
[不動產知識分享]預售屋專賣店~遠雄國寶,晴空樹,流星雨..
買預售屋有這麼容易嗎?
銷售中心還在狂推~轉單有這麼容易嗎?真的有比銷售中心便宜嗎?
每戶都平轉或讓利?那這物件您還要買嗎?到底買貴還是買便宜?
不要被富麗堂皇的樣品屋所迷惑~不要被氣派高雅的大堂及豪華公設所引誘~
光看價格便宜就入手?
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轉單費用?
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0919 516 066 永慶阿發
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- Apr 18 Mon 2016 20:59
[不動產知識分享]別管實價登錄了 掌握4招買房「又快又便宜」
好房網News記者賈蓉／整理報導 想要快速、便宜買到房子，跟著「實價登錄」小心慢半拍！網友整理4招買房撇步，教你用簡單的方式找出房價甜蜜點，不必擔心捧著鈔票買嘸房。 如何快速買到便宜的房子？網友整理4撇步。（好房網News記者 陳韋帆／攝影）
原文網址: 別管實價登錄了 掌握4招買房「又快又便宜」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/119317126943.html
誰說買房子「早買早享受，晚買享折扣」？網友eulbos在PTT分享買房又快、又便宜的撇步，只要掌握4個關鍵，就不必苦等反應慢半拍的實價登錄，積極出手買房。 1.買足賣方需求 向房仲打聽「屋主急用」、「廣告戶」、「屋主心態好」的物件 2.別管屋主賺多少 屋主當時的買價不是重點，所以不必拘泥於「屋主賺太多」，關鍵還是你是否喜歡、接受這個房子。 3.賣相差的好殺價 許多屋主持有時間長，沒有妥善維修房子，導致屋況看起來很糟，但其實只要多花一點錢重新整理，就可以撿到便宜。 4.別管物件風評 某些物件的「在地風評」不太好，但若是買來做出租套房，其實還是能吸引不少外來租客承租，雖然房租可能少收500元，但房子的持有成本卻比其他物件低廉，可以「爽爽出租」。 不過也有網友表示，只要「心急」就要有被扒皮的覺悟，畢竟急售的屋主占少數，特優的物件又必須多與房仲互動，才有可能得到第一手消息，除非買方接受凶宅、法拍屋，才有可能買到便宜貨。 掌握4關鍵，就可快速買到便宜的房子。（翻攝自PTT）
原文網址: 別管實價登錄了 掌握4招買房「又快又便宜」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/119317126943.html
- Apr 16 Sat 2016 22:12
[社區介紹]忠孝路上~晴空樹話題之~大寶鎮社區
大寶鎮社區專題介紹 撰文人 永慶阿發
關於大寶鎮:
忠孝路,忠孝北街常淹水?
請看大家怎麼說?
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=465&t=2669210
住在那的網友這樣說:後湖抽水站早也用好了 我們家自己在後湖工業區有工廠 我們也在忠孝北街買房子 根本不怕..
關於堤防:
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/486673
裡面說的之前淹水區域 嘉義人應該知道是另一頭...
這個堤防不但已經整治好,年前才經由議會黃露慧議員提案,郭明賓副議長、張榮藏議員、戴寧議員、
郭文居議員關切,已經設立路燈!!讓忠孝北街大寶鎮大樓、江山萬里、漢州狀元的家、橄欖墅、羅馬
帝國、滿堂彩、琉玥、日光郡超過千戶的里民，夜間又多了一個安全、舒適的散步環境！
http://ltainfpt.blogspot.tw/2015/10/blog-post_29.html
每天早上,下午,黃昏..堤防上都是附近住戶運動健身散步的好去處!
從大寶鎮社區的戶外第一停車場,直上堤防聯絡道!只需一分鐘!
私人豪華運動休閒河堤廣場!騎腳踏車也可以喔!
大寶鎮社區戶外綠化一極棒!
社區外經管委會努力亦設有兩處綠化花園,十分愜意!
同樣是三貴建設的晴空樹大樓臨於本社區,即將完工!星巴克,全聯篤定進駐!目前一樓亦積極招商中!
生活圈肯定成型!增值性無需贅言!
OS:那不如買晴空樹??當然可以!但永慶阿發也有晴空樹平價物件~歡迎參考我的物件^^
大寶鎮社區住戶雖多但水平極高!管委會認真努力!長年以來管理費一坪17元!但管理員,清潔人員工作 毫不馬虎!盡心盡力維護安全及環境!認真負責!
要去市區~三分鐘可達"好市多",嘉基,耐斯商圈!
開車十分鐘可以上中山高民雄交流道!或是二高竹崎交流道!
有這麼多優點的社區!等您進駐!
永慶阿發~真正的社區專家~值得您的信賴!
劉權發所屬各網站入口 http://hahaman168.er-webs.com/index.html
FB: 劉發發 http://www.facebook.com/profile.php?id=100003957154959
痞客幫專頁[嘉義房屋大小聲]網址 http://hahaman168.pixnet.net/blog
隨意窩 http://blog.xuite.net/maxi292123/house
購愛屋網站 http://hahaman.goi5.com/web_index.html
房仲王網站專頁 http://free.housetube.tw/?action=list&mobile=0919516066
永慶不動產嘉義郵政總局加盟店官網 http://shop.yungching.com.tw/052867228
- Mar 21 Mon 2016 10:28
簽要約書 付斡旋 留意違約要賠錢
簽要約書 付斡旋 留意違約要賠錢
注意放棄審閱權利條文
民眾透過房仲看上滿意的房子後，為了展現購買意願，買方會被要求簽訂「要約書」或是繳交「斡旋金」，方便房仲去跟屋主議價。要注意的是，買方在屋主同意後才因故反悔，皆要負擔違約金。
屋主和房仲簽售屋契約時，會根據屋況、地段以及屋主意願進行討論，決定售屋價格（俗稱底價），一般來說，當房仲帶看屋時，若是發現客戶有購買意願，便會請客戶出個願意購買、且自身能負擔的價格，並且，出一筆「斡旋金」或簽要約書，表示確實具有購買意願，並非只是空頭喊價。
一部分賠給房仲
台灣房屋法務專員游璿樺解釋，當買方所出的價格，達到屋主底價、且簽約時授權房仲可代收訂金，此時斡旋金將直接轉成訂金；就算未達到底價，當屋主同意以買方的出價成交，此時一樣會將斡旋轉訂金，並根據《民法》248條來推斷買賣契約成立。
政府在1997年起，要求房仲業者在斡旋金制度外，須同時提供要約書給買方選擇。不同於斡旋金，要拿出一筆現金或是本票，簽訂要約書時，買方不用拿錢出來，但同樣要註明「願意購買」價格。賣方若同意買方出價並簽名後，房仲便會和雙方約時間簽約。
斡旋金和要約書制度，除了展現客戶買房誠意，也有遏止雙方臨時反悔、浪費彼此大量時間和精力的作用。
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德說，就斡旋金制度來看，若買方斡旋已達賣方底價，進而轉成訂金後，若買方反悔不買，斡旋金將被沒收，一般金額多為出價的2%、或10萬元上下。
「但若明明已達底價，賣方卻反悔不賣，除了將全額退還斡旋外，將賠償買方一筆與斡旋相同的違約金。」根據內政部定型化契約，無論是買方或賣方違約，所須賠償的金額中，會有一部分會賠給房仲，數字多寡則依契約內容而定。
以存證信函撤約
斡旋金和要約書最大的不同，除了有無現金、本票流通外，尚有賠償金的多寡。中信房產行銷企劃部經理江龍名說，斡旋金違約的話，是付多少賠多少，「要約書則不同，根據政府規定，違約金為買方出價的3%。」若某A出價1000萬元，經賣方同意後卻反悔，則須賠償30萬元違約金。
游璿樺補充，如果買方在要約書出的價格，已達賣方底價，賣方卻不願售屋，此時買方無法拿到任何賠償金額。「但因賣方違反了委託銷售契約書內容而致交易失敗，賣方須賠償底價4%的金額給房仲。」
如果買方付了斡旋、簽了要約書，難道就沒有機會反悔嗎？定型化契約有註明，買方有3天的審閱期，但要注意的是，一般買賣意願書上會有「買方已充分了解契約內容，並自願放棄3日以上審閱權利」或「買方已行使契約書審閱權」等字眼。
此外，在房仲將斡旋、要約送達賣方前，買方仍有權撤回，此時應以郵局存證信函送達或書面親自送達賣方，即產生效力。
【違約金求償叮嚀】
●買方
斡旋金
◎出價達賣方底價，且已經轉成訂金後，則推定契約成立
◎若反悔不買，斡旋金將被沒收
要約書
◎賣方在要約書簽名，同意以買方出價金額售屋
◎若反悔不買，須賠償賣方開價金額的3%做為違約金
●賣方
斡旋金
◎買方出價達賣方底價，或同意買方出價來售屋
◎若反悔不賣，斡旋金全數退還買方，還須賠償買方同樣金額的賠償金
要約書
◎賣方簽名同意買方出價金額，事後反悔，須賠償買方開價金額3%做為違約金
◎買方出價達賣方底價，賣方拒絕簽名售屋，須賠償仲介開價金額4%做為違約金
●房仲
斡旋金╱要約書
◎買、賣任1方賠償違約金給對方時，房仲可要求一定比例的金錢，比例視簽約內容而定
【倪浩倫╱台北報導】
#原文取自網路
- Mar 12 Sat 2016 20:17
我的開發DM
