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買賣不破租賃 房屋產權移轉不影響租約

房屋買賣很常見,但如果租客遇到房東賣掉房子,難免會擔心自己的租屋權利是否受影響,但專家指出,因為有「買賣不破租賃」原則,只要民眾的租約合法且仍在效期內,並不需要擔心因建物所有權移轉而影響租屋。

所謂的「買賣不破租賃」原則,是規定在《民法》第425條第1項:出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。

 

承租人欠租可解約

所以若民眾在原有的租約時限內,不論房子是交易或被法拍,因為租賃契約是先成立,買賣契約在後,因此承租人的承租權利並不會受損。除非承租人出現積欠房租逾2期、且經催繳無效,或承租人利用租屋處進行非法行為,否則並不常發生因房屋買賣而侵害承租人權利的狀況。
不過,新的房東通常會和原房客重新訂定租約,若新房東對於房屋有其他用途,就必須與原房客協調,多半是以賠償金的方式讓原房客願意提前終止租約。即便租屋合約已到期,原承租人也有優先承租的權利。 

二房東租約不適用

但「買賣不破租賃」原則也有不適用的時候,昭明法律事務所律師何曜男表示,若承租人是向二房東租屋,而二房東與原屋主的租約內並沒有明文規定二房東可以再出租,那麼二房東與承租人的合約屬於無效合約,房產移轉後新的屋主可拒絕履行承租人與二房東的租約,此時「買賣不破租賃」就無法適用。
另外,《民法》425條第2項也規定,若屋主與承租人的租約超過5年、甚至是無期限,而租約又沒有經過法院公證,「買不破租賃」也不成立。

以上文章節錄於(2017/5/27蘋果日報)善意轉載

 

 

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買預售屋有這麼容易嗎?

銷售中心還在狂推~轉單有這麼容易嗎?真的有比銷售中心便宜嗎?
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不要被富麗堂皇的樣品屋所迷惑~不要被氣派高雅的大堂及豪華公設所引誘~

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轉單費用?
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0919 516 066 永慶阿發
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好房網News記者賈蓉/整理報導 想要快速、便宜買到房子,跟著「實價登錄」小心慢半拍!網友整理4招買房撇步,教你用簡單的方式找出房價甜蜜點,不必擔心捧著鈔票買嘸房。 如何快速買到便宜的房子?網友整理4撇步。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

原文網址: 別管實價登錄了 掌握4招買房「又快又便宜」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/119317126943.html

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誰說買房子「早買早享受,晚買享折扣」?網友eulbos在PTT分享買房又快、又便宜的撇步,只要掌握4個關鍵,就不必苦等反應慢半拍的實價登錄,積極出手買房。 1.買足賣方需求 向房仲打聽「屋主急用」、「廣告戶」、「屋主心態好」的物件 2.別管屋主賺多少 屋主當時的買價不是重點,所以不必拘泥於「屋主賺太多」,關鍵還是你是否喜歡、接受這個房子。 3.賣相差的好殺價 許多屋主持有時間長,沒有妥善維修房子,導致屋況看起來很糟,但其實只要多花一點錢重新整理,就可以撿到便宜。 4.別管物件風評 某些物件的「在地風評」不太好,但若是買來做出租套房,其實還是能吸引不少外來租客承租,雖然房租可能少收500元,但房子的持有成本卻比其他物件低廉,可以「爽爽出租」。 不過也有網友表示,只要「心急」就要有被扒皮的覺悟,畢竟急售的屋主占少數,特優的物件又必須多與房仲互動,才有可能得到第一手消息,除非買方接受凶宅、法拍屋,才有可能買到便宜貨。 掌握4關鍵,就可快速買到便宜的房子。(翻攝自PTT)

原文網址: 別管實價登錄了 掌握4招買房「又快又便宜」 | 好房網News | 關心您住居的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/119317126943.html

 

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大寶鎮社區專題介紹 撰文人 永慶阿發

關於大寶鎮:

忠孝路,忠孝北街常淹水?
請看大家怎麼說?
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=465&t=2669210
住在那的網友這樣說:後湖抽水站早也用好了 我們家自己在後湖工業區有工廠 我們也在忠孝北街買房子 根本不怕..

關於堤防:
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/486673
裡面說的之前淹水區域 嘉義人應該知道是另一頭...

這個堤防不但已經整治好,年前才經由議會黃露慧議員提案,郭明賓副議長、張榮藏議員、戴寧議員、
郭文居議員關切,已經設立路燈!!讓忠孝北街大寶鎮大樓、江山萬里、漢州狀元的家、橄欖墅、羅馬
帝國、滿堂彩、琉玥、日光郡超過千戶的里民,夜間又多了一個安全、舒適的散步環境!
http://ltainfpt.blogspot.tw/2015/10/blog-post_29.html

每天早上,下午,黃昏..堤防上都是附近住戶運動健身散步的好去處!
從大寶鎮社區的戶外第一停車場,直上堤防聯絡道!只需一分鐘!
私人豪華運動休閒河堤廣場!騎腳踏車也可以喔!

大寶鎮社區戶外綠化一極棒!
社區外經管委會努力亦設有兩處綠化花園,十分愜意!

同樣是三貴建設的晴空樹大樓臨於本社區,即將完工!星巴克,全聯篤定進駐!目前一樓亦積極招商中!
生活圈肯定成型!增值性無需贅言!

OS:那不如買晴空樹??當然可以!但永慶阿發也有晴空樹平價物件~歡迎參考我的物件^^

大寶鎮社區住戶雖多但水平極高!管委會認真努力!長年以來管理費一坪17元!但管理員,清潔人員工作 毫不馬虎!盡心盡力維護安全及環境!認真負責!

要去市區~三分鐘可達"好市多",嘉基,耐斯商圈!
開車十分鐘可以上中山高民雄交流道!或是二高竹崎交流道!

有這麼多優點的社區!等您進駐!

永慶阿發~真正的社區專家~值得您的信賴!

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劉權發所屬各網站入口 http://hahaman168.er-webs.com/index.html

FB: 劉發發 http://www.facebook.com/profile.php?id=100003957154959

痞客幫專頁[嘉義房屋大小聲]網址  http://hahaman168.pixnet.net/blog

隨意窩 http://blog.xuite.net/maxi292123/house

購愛屋網站 http://hahaman.goi5.com/web_index.html

房仲王網站專頁 http://free.housetube.tw/?action=list&mobile=0919516066

永慶不動產嘉義郵政總局加盟店官網 http://shop.yungching.com.tw/052867228

  

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簽要約書 付斡旋 留意違約要賠錢

注意放棄審閱權利條文
民眾透過房仲看上滿意的房子後,為了展現購買意願,買方會被要求簽訂「要約書」或是繳交「斡旋金」,方便房仲去跟屋主議價。要注意的是,買方在屋主同意後才因故反悔,皆要負擔違約金。

屋主和房仲簽售屋契約時,會根據屋況、地段以及屋主意願進行討論,決定售屋價格(俗稱底價),一般來說,當房仲帶看屋時,若是發現客戶有購買意願,便會請客戶出個願意購買、且自身能負擔的價格,並且,出一筆「斡旋金」或簽要約書,表示確實具有購買意願,並非只是空頭喊價。

一部分賠給房仲
台灣房屋法務專員游璿樺解釋,當買方所出的價格,達到屋主底價、且簽約時授權房仲可代收訂金,此時斡旋金將直接轉成訂金;就算未達到底價,當屋主同意以買方的出價成交,此時一樣會將斡旋轉訂金,並根據《民法》248條來推斷買賣契約成立。
政府在1997年起,要求房仲業者在斡旋金制度外,須同時提供要約書給買方選擇。不同於斡旋金,要拿出一筆現金或是本票,簽訂要約書時,買方不用拿錢出來,但同樣要註明「願意購買」價格。賣方若同意買方出價並簽名後,房仲便會和雙方約時間簽約。
斡旋金和要約書制度,除了展現客戶買房誠意,也有遏止雙方臨時反悔、浪費彼此大量時間和精力的作用。
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德說,就斡旋金制度來看,若買方斡旋已達賣方底價,進而轉成訂金後,若買方反悔不買,斡旋金將被沒收,一般金額多為出價的2%、或10萬元上下。
「但若明明已達底價,賣方卻反悔不賣,除了將全額退還斡旋外,將賠償買方一筆與斡旋相同的違約金。」根據內政部定型化契約,無論是買方或賣方違約,所須賠償的金額中,會有一部分會賠給房仲,數字多寡則依契約內容而定。

以存證信函撤約
斡旋金和要約書最大的不同,除了有無現金、本票流通外,尚有賠償金的多寡。中信房產行銷企劃部經理江龍名說,斡旋金違約的話,是付多少賠多少,「要約書則不同,根據政府規定,違約金為買方出價的3%。」若某A出價1000萬元,經賣方同意後卻反悔,則須賠償30萬元違約金。
游璿樺補充,如果買方在要約書出的價格,已達賣方底價,賣方卻不願售屋,此時買方無法拿到任何賠償金額。「但因賣方違反了委託銷售契約書內容而致交易失敗,賣方須賠償底價4%的金額給房仲。」
如果買方付了斡旋、簽了要約書,難道就沒有機會反悔嗎?定型化契約有註明,買方有3天的審閱期,但要注意的是,一般買賣意願書上會有「買方已充分了解契約內容,並自願放棄3日以上審閱權利」或「買方已行使契約書審閱權」等字眼。
此外,在房仲將斡旋、要約送達賣方前,買方仍有權撤回,此時應以郵局存證信函送達或書面親自送達賣方,即產生效力。

【違約金求償叮嚀】
●買方
斡旋金
◎出價達賣方底價,且已經轉成訂金後,則推定契約成立
◎若反悔不買,斡旋金將被沒收
要約書
◎賣方在要約書簽名,同意以買方出價金額售屋
◎若反悔不買,須賠償賣方開價金額的3%做為違約金
●賣方
斡旋金
◎買方出價達賣方底價,或同意買方出價來售屋
◎若反悔不賣,斡旋金全數退還買方,還須賠償買方同樣金額的賠償金
要約書
◎賣方簽名同意買方出價金額,事後反悔,須賠償買方開價金額3%做為違約金
◎買方出價達賣方底價,賣方拒絕簽名售屋,須賠償仲介開價金額4%做為違約金
●房仲
斡旋金╱要約書
◎買、賣任1方賠償違約金給對方時,房仲可要求一定比例的金錢,比例視簽約內容而定 
【倪浩倫╱台北報導】
‪#‎原文取自網路‬

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