屋主和房仲簽售屋契約時，會根據屋況、地段以及屋主意願進行討論，決定售屋價格（俗稱底價），一般來說，當房仲帶看屋時，若是發現客戶有購買意願，便會請客戶出個願意購買、且自身能負擔的價格，並且，出一筆「斡旋金」或簽要約書，表示確實具有購買意願，並非只是空頭喊價。
一部分賠給房仲
台灣房屋法務專員游璿樺解釋，當買方所出的價格，達到屋主底價、且簽約時授權房仲可代收訂金，此時斡旋金將直接轉成訂金；就算未達到底價，當屋主同意以買方的出價成交，此時一樣會將斡旋轉訂金，並根據《民法》248條來推斷買賣契約成立。
政府在1997年起，要求房仲業者在斡旋金制度外，須同時提供要約書給買方選擇。不同於斡旋金，要拿出一筆現金或是本票，簽訂要約書時，買方不用拿錢出來，但同樣要註明「願意購買」價格。賣方若同意買方出價並簽名後，房仲便會和雙方約時間簽約。
斡旋金和要約書制度，除了展現客戶買房誠意，也有遏止雙方臨時反悔、浪費彼此大量時間和精力的作用。
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德說，就斡旋金制度來看，若買方斡旋已達賣方底價，進而轉成訂金後，若買方反悔不買，斡旋金將被沒收，一般金額多為出價的2%、或10萬元上下。
「但若明明已達底價，賣方卻反悔不賣，除了將全額退還斡旋外，將賠償買方一筆與斡旋相同的違約金。」根據內政部定型化契約，無論是買方或賣方違約，所須賠償的金額中，會有一部分會賠給房仲，數字多寡則依契約內容而定。
以存證信函撤約
斡旋金和要約書最大的不同，除了有無現金、本票流通外，尚有賠償金的多寡。中信房產行銷企劃部經理江龍名說，斡旋金違約的話，是付多少賠多少，「要約書則不同，根據政府規定，違約金為買方出價的3%。」若某A出價1000萬元，經賣方同意後卻反悔，則須賠償30萬元違約金。
游璿樺補充，如果買方在要約書出的價格，已達賣方底價，賣方卻不願售屋，此時買方無法拿到任何賠償金額。「但因賣方違反了委託銷售契約書內容而致交易失敗，賣方須賠償底價4%的金額給房仲。」
如果買方付了斡旋、簽了要約書，難道就沒有機會反悔嗎？定型化契約有註明，買方有3天的審閱期，但要注意的是，一般買賣意願書上會有「買方已充分了解契約內容，並自願放棄3日以上審閱權利」或「買方已行使契約書審閱權」等字眼。
此外，在房仲將斡旋、要約送達賣方前，買方仍有權撤回，此時應以郵局存證信函送達或書面親自送達賣方，即產生效力。
【違約金求償叮嚀】
●買方
斡旋金
◎出價達賣方底價，且已經轉成訂金後，則推定契約成立
◎若反悔不買，斡旋金將被沒收
要約書
◎賣方在要約書簽名，同意以買方出價金額售屋
◎若反悔不買，須賠償賣方開價金額的3%做為違約金
●賣方
斡旋金
◎買方出價達賣方底價，或同意買方出價來售屋
◎若反悔不賣，斡旋金全數退還買方，還須賠償買方同樣金額的賠償金
要約書
◎賣方簽名同意買方出價金額，事後反悔，須賠償買方開價金額3%做為違約金
◎買方出價達賣方底價，賣方拒絕簽名售屋，須賠償仲介開價金額4%做為違約金
●房仲
斡旋金╱要約書
◎買、賣任1方賠償違約金給對方時，房仲可要求一定比例的金錢，比例視簽約內容而定
【倪浩倫╱台北報導】
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